外資還想來中國買買買嗎?

張雅楠2020-02-26 23:02

經濟觀察網 記者 張雅楠 

“有沒有便宜?”

葉國平和機構投資者交流時,聽到的第一句話,往往是這個問題。

2020年突如其來的疫情導致很多行業幾近停擺,房地產大宗交易也不例外。

戴德梁行大中華區資本市場總裁、中國資本市場主管葉國平主持了一場調研,選取了過去3年在中國大陸活躍的122家投資機構的高層,了解疫情對投資意向、交易時點、資產組合、投資額度、城市選擇的影響。

調研開始之前,葉國平還有點擔心,但結果卻出乎預料。

99%的投資者認為,疫情不會影響今年在中國大陸的投資活動;近90%的投資者表示,預算額度與2019年持平或有明顯增長;超過90%的投資者看好北京和上海,100%外資受訪者未來12個月內有投資上海的計劃。

葉國平解釋,房地產大宗交易與股票市場不同,即便是短期投資,時間跨度也要三到五年,長期投資都是七八年,甚至買來便不打算出售,作為全球資產配置。投資機構在全球募集了那么多錢,是一定要投向房地產的,調整的只是時間節點。

沒有便宜

中國房地產大宗交易的熱度已經持續了三年多,“外資買空北上廣深寫字樓”一度成為熱門話題。

戴德梁行數據顯示,2018年的交易額達到了創紀錄的3034億元,即便2019年受到經濟形勢和貿易摩擦等因素影響,交易額也達到了約2876億元。

現在的疫情之下,有投資意向的,不能實地看樓只能暫停;進行中的交易,談判、盡調等常規動作也只能放緩;而一筆大宗交易,從談判到完成買賣,快則三四個月,慢則半年多,因此,今年的大宗交易成交量正以肉眼可見的速度下跌。

往年一個月總有幾棟寫字樓成交,但是在今年一二月份,全國也只有零星的一兩個成交而已,可以預見,2020年房地產大宗交易額很難保持此前水平。

盡管市場活躍度受疫情影響下降,但這不意味著資產正變得便宜。

葉國平介紹,目前業主叫價沒有大幅下降,買家也不敢說業主要價100,我就給他80。“大家都覺得這里面有機會,可能撿便宜,但也知道便宜很難撿,他們想要的資產都在一線城市,但一線城市的流動性很好,當很多人都想撿便宜的時候,是沒有便宜可撿的。”

內資機會

戴德梁行選取的122家投資機構中,有63家外資投資機構、55家內資投資機構,以及4家家族投資者。

葉國平說,從調研中看,內資和外資投資者的心態比較像,主要區別是外資尤其看好一線城市,而在二線城市,內資的投資意愿高于外資。

此外,還有一個顯而易見的區別是,疫情期間,外資到中國看項目受到的影響較大,葉國平認為,這可能是內資的一個機會。

在大宗交易市場上,活躍的內資主要是幾家龍頭保險公司,今年年初,大部分在房地產上沒有投資額度,即便有額度,因為資金成本高于外資,對項目的資本化率要求也比較高;

此外,外資的資產管理能力普遍較好,可以通過改造運營實現資產升值,增加投資回報率,而中資的保險公司,普遍缺少專門的人做資產管理。

總體而言,內資比外資的競爭力小,很難去爭一些項目,最近兩三個月,如果內資有投資計劃,可能會爭取到一些機會。

投資組合

調研結果顯示,投資者未來12個月的資產組合中,物流地產、數據中心、社區商業熱度上升,寫字樓/商務園、酒店/服務式公寓、購物中心的熱度下降。

不過,寫字樓/商務園區仍然最受投資者們青睞,86%的內資和85%的內資選擇投資這一類別,其次是物流倉庫和數據中心。

葉國平表示,這一排序反映出了投資者的心態,實際操作中,寫字樓還是投資者的主流方向,因為市場上的選擇比較多,物流倉庫和數據中心的選擇很少。

在購物中心排在上述三類資產之后,因為購物中心非常依賴運營,如果沒有一個好的管理團隊,一般不會成為投資者的優先選項。

值得一提的是,疫情影響下,和消費者距離更近的社區商業,投資意愿有所上升。

三只黑天鵝

葉國平在戴德梁行工作了26年,最初以香港市場為主,近十多年參與了大量內地物業交易,2019年初,凱德及合作方收購上海浦發大廈便是經他操盤。

職業生涯中,像此次疫情一樣的黑天鵝,葉國平還經歷過另外兩只——2003年的SARS和2008年的金融危機。

葉國平回憶,2003年,中國的房地產市場剛處于上升期,市場規模小,大宗交易并不活躍,因此受到的SARS影響有限;到2008年全球金融危機時,中國的金融系統得到了政府的保護,受到的影響相比美國和歐洲來講也比較小,當時外資拋售資產時,在大陸很快可以找到買家,且價格合理,至2009年市場反彈,這些項目增值都很可觀。

今年的疫情下,中國的房地產市場已經和前兩次黑天鵝時明顯不同,資產價格更高、市場規模更大,參與者的活躍度也更高。除了中美貿易摩擦因素,商業地產行業還面臨未來供應量大增背景下的租金下行壓力,再加上疫情的黑天鵝,相當于三重壓力。

葉國平表示,對大宗交易的投資者來說,最重要的便是把握時間,低潮時買進、高潮時賣出,一直向上的市場,投資者是很害怕的,現在反而是一個機會。

設計此次調研問卷時,葉國平說,不想做一個不用調查就知道結果的調查,所以很多調研都是一兩個小時交流的結果,葉國平整體的感覺是,投資者對中國的情況不太擔心,但也不愿意給一個時間節點,到底兩個月還是三個月會好,他們不知道答案,認為這個問題很無聊,確定的是,他們在不斷關注市場變化,關注新的和舊的機會,一旦情況穩定,他們希望自己是第一個出手的人。

版權聲明:以上內容為《經濟觀察報》社原創作品,版權歸《經濟觀察報》社所有。未經《經濟觀察報》社授權,嚴禁轉載或鏡像,否則將依法追究相關行為主體的法律責任。版權合作請致電:【010-60910566-1260】。
不動產運營報道部主任
官方正版欢乐斗地主 北京快乐8最新版本下载 绿庭投资股票 辽宁35选七最新开奖 时时乐上海开奖走势图 五分钟时时彩官网开奖 吉林快三开奖数据 湖北11选5规则 股票配杠杆资金? 深圳风采35选7玩法介绍 幸运5分彩开奖号码结果