多地紓困房地產 秦虹:需求端金融政策應慎重

陳月芹2020-02-20 14:45

經濟觀察網 見習記者 陳月芹 原計劃在春節期間實施六盤聯動的促銷活動,吸引返鄉置業的需求,但新型冠狀病毒肺炎疫情打亂了洪昊的節奏。

洪昊(化名)是湖南衡陽一家開發商的項目負責人,據其透露,在新型冠狀病毒肺炎疫情的影響下,1月23日關閉售樓處,雖然安排2個人在售樓處值班,但上門客戶極少,成交量比往年下降90%以上。

各地針對房地產行業的紓困行動也開始啟動,2月11日以來,上海、蘇州、西安、無錫10多個省市發布涉房支持性政策,從土地出讓金、開竣工、預售及稅費等多個方面緩解開發商資金周轉壓力。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為,各地出臺的延遲繳納稅費等政策作用有限,只是減少了現金支出,卻難以恢復銷售;短期來看,也無法恢復正常經營和生產。如果疫情時間繼續拉長,會有一些房企出現資金斷流。

多城出臺政策

2月19日,蘇州市自然資源和規劃局發布《關于做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》,新出讓地塊不統一要求設置現房銷售價格,不統一要求項目工程結構封頂后銷售。已成交地塊,開發企業可適當提前預售、銷售時間節點。

根據2016年8月出臺的調控政策,蘇州提出“調整土地供應條件,以及引導土地出讓理性競價”,要求土地出讓成交價超過市場指導價,工程結構封頂后方可申請預售許可,超過市場指導價10%的,工程竣工驗收后方可申請預售許可。

一位住建部內部人士表示,在預售環節做出調整,一方面是讓之前高價拿地的企業能提前預售,緩解現金流;另一方面,新政降低了房企的拿地門檻,后續拍地企業也會更積極一點。

蘇州之前,已經有多個城市出臺房地產紓困政策。2月11日至2月13日,三天內,杭州、上海、無錫、西安、南昌、南京、天津等地密集發文,指出因疫情影響未能按期繳付的土地價款可申請延期等。

2月12日,西安市自然資源和規劃局發布的政策是,疫情防控期間,新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金,出讓合同簽訂后一個月內繳納土地出讓價款的50%,余款可按合同約定分期繳納,繳款期限最長不超過一年。在2019年11月1日至2020年3月31日5個月間出讓的土地,允許其變更土地價款繳納期限等。

同日,無錫市發布《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉有序建設的政策意見》,在稅費減免、信貸、開工、竣工等方面對房企進行支持,力度較大。無錫還規定企業可申請提前撥付重點監管資金,樓棟預售部分完成25%以上投資額即可申請預售。

與上述省市主要在供給端緩解企業壓力的舉措不同,安徽省、重慶市房地產商會和江西省地產協會發文建議,增加銀行信貸額度,加大放寬力度,加快放款時間,適度延期還款時間;適當降低房企貸款利率或者免除疫情期間的利息。

最早呼吁政府在供給和需求端予以企業政策支持的機構為安徽省房地產商會。2月10日,該機構公開發布一則致合肥市政府的《關于疫情過后對地產企業扶持政策的建議》,涵蓋金融、財稅、工程建設、房地產銷售政策、大中型商業停業、長租公寓、延期交房、物業管理、監管資金、土地出讓等10個方面。同日,重慶房地產商會也提出10項建議,涉及稅收減免、降低信貸利率、階段性放開限價、限購、限售等。

2月12日,江西省地產協會緊接著發出呼吁,除長租公寓、大中型商業停業方面未在文件中體現,江西省地產協會與安徽安徽省房地產商會的建議如出一轍。

此外,在房地產銷售方面,安徽省、重慶市房地產商會和江西省地產協會還建議加速房查、網簽及網備工作,提出3月份之前完成所有合理銷售房屋的房查網簽、網備;階段性放寬預售政策;適當放寬限購政策,加大人才落戶激勵,給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策;適當放寬價格備案限制。

安徽省房地產商會亦是此次疫情背景下,首次發出政府應在需求端放開金融政策限制的建議,如降低按揭首付比例,加大新房及二手房放款力度,加強對公積金貸款的支持力度,縮短放款周期,全面降息,首套按基準利率的85折,二套按基準利率;降低二手房交易稅費,減免交易契稅,增值稅從5%下調至2%。

2月14日,衡陽市住建局等10部門出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》(下稱“衡十七條”),實行購房補貼、擴大人才購房補貼對象范圍、加大住房公積金支持力度等。

2月15日,福州市發布措施允許企業順延開竣工預售期限,調整商品房預售、土地出讓條件等。

房企期待

在購房補貼方面,“衡十七條”提出,對購買新建商品房和存量住房(即二手房),所繳契稅稅率為1%的,由市財政對購房人予以全額補貼;所繳契稅稅率為1.5%的,按其中2/3對購房人予以補貼;所繳契稅稅率為2%以上(含2%)的,按契稅50%對予以補貼。新建商品房項目地下車位首次出售的,由市財政按1000元/個的標準予以補貼。

洪昊告訴經濟觀察網,衡陽剛需盤均價在6000元-7000元之間,以1套100平方米的房子計算,首套購房者能免去契稅6000元-7000元。但從購房群體來看,衡陽有許多已有1套、2套的本地居民,這類群體能減免的契稅數額更高。

有返鄉置業的需求的客群因疫情而延后購房,但需求并沒有消失。因此,洪昊認為,這一政策利好一定程度上能刺激意向購房者抓緊機會入手,帶動市場回暖,但由于衡陽當地可使用公積金貸款客群并不多,可享受5萬元購房優惠的專業技術人才占少數,“衡十七條”的作用仍然有限。

問及疫情關口下企業更期待的“救市”支持,洪昊坦言,其更希望政府出臺土地出讓金分期支付、融資貸款兩方面的利好。“去年,公司公開招拍掛拿地需要在一個月期限內全款支付。在售樓處關閉、項目建設停工節點上,開發企業資金周轉的壓力更大了。”

一位Top50房企營銷負責人周筱(化名)告訴經濟觀察網,公司持續看好西安市場,在2020年年初便在西安東部新收入一塊地。按照新政策,這一地塊的價款可申請延期繳納。目前西安項目銷售工作重點在于,通過線上售樓處等渠道,加快已開盤項目的銷售和回款節奏。

周筱解釋,房地產行業的供給端有兩端,一個是政府供應土地,二是房地產企業供給產品;而需求端則是企業購買辦公樓,個人購買住宅、公寓等產品。目前各地出臺的房地產政策主要集中在房企供給端,政府通過延緩土地款付款節奏,延緩工地開工、貸款展期等,幫扶企業。

“穩住房企,就是穩住整個房地產行業上下游產業鏈的中樞。”周筱進一步表示,下一步政府在抗擊疫情方面需要投入大量的資金,但又要避免通貨膨脹,因此各個地方或不同程度通過賣地來獲得資金。從企業角度,周筱認為,從2019年下半年以來,地價下降了,房地產企業處在危中有機的節點。同比前3年,“今年的土地市場有很大的投資機會”。

除了政策扶持,企業也競相采取自救措施。周筱透露,售樓處關閉期間,公司開展線上售樓處,主要目的是聚攏意向購房者,增加項目和品牌曝光度,但由于買房屬于低頻的大宗商品交易,實際效果一般。

對于近期恒大推出的75折賣房等措施,周筱認為這是房企通過增收節支自救的一種方式。周筱透露,恒大主打的75折,實際上是促銷所能達到的最高折扣,而很多城市要求樓市穩房價、穩低價、穩預期,避免大起大落,并不允許大幅度降價。如恒大在貴陽的某項目,去年便推出8折促銷,但最后貴陽市房管局強制要求恒大將8折房源退掉,只允許9折-9.5折。

“恒大明顯是要換現金流。換回現金流后,恒大是選擇保自己的生存,還是進一步加大投資?”周筱告訴經濟觀察網,2015年恒大第一批提出“無理由退房”,開展全國范圍的促銷活動,力度很大。換回來現金后,恒大在2015年上半年買了很多地,因為當時土地市場比較便宜。在相關城市出臺抗疫情、穩樓市的政策利好之下,土地出讓金繳納條件放寬,拿地門檻降低,恒大等房企后續的拿地節奏值得關注。

政策效應

周筱回顧了近期各地出臺的紓困政策,認為疫情對不同等級城市的影響不盡相同。他預計,疫情結束后,浙江、江蘇東部等沿海城市可能迎來上升期,中西部、三四五線城市的銷售壓力較大。因此,一線城市如深圳、上海出臺的措施主要是為了穩預期;二線城市則主要是幫扶房企,緩解其資金壓力;三四線城市出臺的“救市”力度則更大,如衡陽從銷售端促進市場回暖。

“我們預計在兩會之后,國家層面會定下2020年全年房地產行業管控的總基調。”周筱透露,因城施策背景之下,各地城市政府部門和房企仍在觀望今年中央經濟工作會議和兩會的動向。

政策出臺后,有聲音將無錫、西安等地出臺的政策解讀為房地產“救市”行為。對此,中國人民大學國家政策與戰略研究院副主任秦虹向經濟觀察網表示,目前無錫、西安等地出臺的政策主要目的是穩定供給端,緩解部分開發企業因受疫情影響面臨的資金周轉、按期交房困難,幫助企業恢復生產經營。

據秦虹分析,此次疫情對供給端的影響是最直接的。開發企業停工,不能如期交房;售樓處關閉,企業沒有銷售回款,現金流面臨較大風險;商業地產中租戶不能正常開業,沒有現金流的同時還面臨租金、稅費的壓力;長租公寓的租客不能入住,客源大幅減少,租賃企業的收入受到影響,但成本沒有降低。

在方方面面的沖擊之下,且考慮到后續疫情的發展態勢,秦虹認為,房地產是經濟社會的重要方面,各地因城施策,一城一策,“從供給端穩定企業的政策是非常必須的”,符合黨中央要求的抗擊疫情與經濟社會的穩定發展雙向驅動的精神,但房地產行業“三穩”穩地價、穩房價、穩預期的目標沒有變化。

可見,除了企業開發投資端的扶持,行業內也存在給需求銷售端“解綁”的聲音。那么,從2018年底開始對房地產的調控背景下,疊加疫情關口,樓市會迎來松綁的“拐點”嗎?

對于樓市大趨勢,歐陽捷認為,維持房地產業就是維護國民經濟,“放松是必然的”。但“房住不炒”是前提,樓市穩定是大局。

秦虹則建議,針對需求端的金融政策應慎重出臺。秦虹從多年房地產行業政策研究的經驗解釋稱,歷史經驗表明,需求端的金融政策放開之后,有可能造成投資性需求大量回歸市場,進一步推高房價,從而使前期房產調控的成果付諸東流,“這個代價太大了”。

行業在疫情帶來的危機中,正逐步進入深度調整期。秦虹強調,“要借這次疫情對于房地產行業的壓力,更多地依靠市場的自我調節,靠企業的積極應對,靠企業的改革創新,使行業走向高質量發展。”

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